Les caractéristiques de la SCI
La SCI est une société qui permet la gestion d'un bien immobilier.
Comme toutes les sociétés et entreprises, elle est définie par l’article 1832 du Code civil qui énonce que « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter ». Elle est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil.

Ainsi, les personnes - physiques ou morales - créant une société civile immobilière mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers, afin d’en partager les bénéfices ou de récolter les économies qui en résultent, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. La SCI ne peut en aucun cas faire de commerce, son objet doit uniquement être immobilier. De ce fait, il lui est impossible d’acheter des immeubles dans le seul but de les revendre, elle ne peut pas non plus proposer de location meublée de ses locaux sauf si cette location ne représente que moins de 10 % de son chiffre d'affaires annuel.

La SCI est donc une personne morale, devant être gérée par au moins deux personnes, pour une durée de maximale de 99 ans, au delà de laquelle elle est automatiquement dissoute. Cette durée ainsi que les règles de fonctionnement de la société sont détaillées dans les statuts, et doivent être signés par tous les associés.

Les avantages de la SCI

Un outil de gestion
L’un des avantages de la SCI consiste en la cogestion des biens de la société, ainsi, les propriétaires d’un même bien ne sont pas forcés de rester en indivision, la SCI en est la seule propriétaire, et des parts sociales sont divisées entre les associés. Lorsque l’un d’eux décide de se retirer de la société, il n’est pas nécessaire de vendre le bien comme pour l’indivision, il peut simplement revendre sa part, que ce soit à l’un des associés (qui disposent d’un droit prioritaire sur le rachat des parts), ou à une personne extérieure qui entrera alors dans la SCI. Tous les associés doivent cependant donner leur accord pour une cession de part de l’un d’entre eux.
Concernant sa gestion, contrairement à la propriété d’un bien en indivision pour lequel tous les indivisaires doivent être unanimes, c’est le gérant de la SCI qui décide d’éventuels travaux à accomplir, ou encore de la location du ou des biens.

Il s’agit également d’un outil très utile concernant la transmission entre concubin, époux, ou encore entre parents et enfants. En effet, lorsque l’un des associés de la SCI décède, le bien appartient toujours à la société, peu importe ce qu’en pensent les associés. Ces conflits n’ont pas lieu d’être, puisque les statuts prévoient déjà tout cela à l’avance.

Un moyen de transmission entre concubins
Lorsqu’il s’agit de deux concubins, la situation est précaire pour le concubin survivant. En effet, celui-ci peut être chassé du logement qu’il avait acheté avec l’autre concubin, les héritiers pouvant réclamer leur part d’héritage, ils peuvent l’obliger à vendre le bien afin de récupérer la somme qui leur est due. Il est à précisé que les legs entre concubins sont assimilés à ceux effectués entre étrangers. L’État taxe ainsi 60% de ces legs pour le concubin, comme pour un étranger.

Afin d’éviter de payer un tel pourcentage, la création d’une SCI semble être une solution efficace. Elle permettra la transmission du bien au concubin survivant et l’assurance qu’il pourra continuer à occuper le domicile, à la condition que les deux personnes, associées dans la SCI, aient procédé à un démembrement croisé. Cela signifie qu’ils acquièrent chacun la moitié de l’usufruit, et la moitié de la nue propriété, ce qui permet au survivant d’obtenir la totalité de l’usufruit au décès de son concubin, la nue propriété étant détenue par les héritiers du couple, si jamais il y en a, ce qui ne leur donne aucun droit de jouissance sur le bien.

Une succession facilitée pour les héritiers
La SCI peut permettre de faciliter la succession entre les membres d’une même famille. Les droits de succession sur les biens immobiliers peuvent être très élevés, c’est pour cela qu’il peut être utile d’apporter le bien immobilier dans une SCI familiale, et donner les parts de la société à ses héritiers. Les parents peuvent donner à leurs enfants jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans, sans payer aucun droit de succession. Au delà de cette somme, ces droits devront être payés, mais ils resteront nettement moindres que si la donation avait été directement effectuée.

La création entre époux

Les époux peuvent créer une SCI seuls, ou avec d’autres associés. Cependant, s’ils sont seuls dans la société, les services fiscaux peuvent les accuser de tenter d’établir une donation déguisée. C’est pourquoi il est conseillé aux époux de détenir le même nombre de parts sociales dans le capital de la société.

La place de l’étranger et du mineur dans la SCI

Un étranger peut être associé ou gérant de la SCI. Il n’est pas nécessaire d’avoir la nationalité française, ni de vivre en France pour être associé ou gérant d’une SCI. Les seules conditions sont d’avoir la capacité de gestion d’une entreprise, et que le siège de la société soit situé en France.

Quant au mineur, puisque la SCI n’a pas de vocation commerciale, il peut être associé s’il a 16 ans et qu’il est émancipé. L’autorisation des parents ou du représentant légal du mineur est obligatoire, alors que depuis le 1er janvier 2016, celle du juge des tutelles n’est plus requise. Elle le devient s’il y a vente d’un bien immobilier détenu par la SCI, dans laquelle un ou plusieurs mineurs sont associés, sous peine du prononcé de la nullité de la vente (Cass, 1ère civ., 17 mai 2017, pourvoi n°15-24840).
Cependant, le juge des tutelles intervient lorsque les deux parents sont en désaccord, si le mineur n’a plus qu’un seul parent, s’il souhaite apporter un bien immobilier (article 389-5 du Code civil). De même, les parents ne peuvent, sans autorisation du juge, apporter un immeuble ou un fonds de commerce appartenant à un mineur sans son accord, contracter un emprunt en son nom, renoncer pour lui à un droit, effectuer un partage à l’amiable, établir un état liquidatif. Les parents sont solidairement responsables du préjudice que pourrait causer un tel acte au mineur.

La SCI à capital variable

Pour une plus grande souplesse, il est conseillé de créer une SCI à capital variable. La modification du capital ne nécessite pas de formalité particulière, contrairement à la SCI classique qui est plus rigoureuse sur ce point. Nous vous conseillons de vous rendre à l’article consacré à ce sujet.

Comment créer votre SCI ?

La création d’une SCI demande un accompagnement par des professionnels du droit, qui sauront vous guider dans l’accomplissement des formalités nécessaires
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