Définition
Une société civile immobilière est un contrat de société par lequel des personnes s’associent afin de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers, d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie pouvant en résulter, et qui s’engagent à contribuer aux pertes.
Elle est administrée par un gérant, désigné dans les statuts de la société, qui définissent l’étendue et la limite de ses pouvoirs, ou par un vote des associés. Une fois apporté, le bien immobilier devient la propriété de la SCI.

Un outil de transmission efficace ?
La SCI peut être un outil formidable pour faciliter la succession, et transmettre son patrimoine aux héritiers dans les meilleures conditions fiscales.
La SCI familiale peut être constituée entre membres d’une même famille, dans un but non commercial. Chacun apporte des biens immobiliers ou de l’argent, dans le but de créer un patrimoine immobilier, qui sera géré par les associés, sous le contrôle d’un gérant, et qui sera la propriété de la SCI.
Deux personnes suffisent pour créer la SCI, et la loi n’exige pas de nombre maximum d’associés. Un mineur peut être associé dans une SCI, puisque celle-ci n’a pas de vocation commerciale. Depuis le 1er janvier 2016, seule l’autorisation des deux parents ou du représentant légal du mineur est obligatoire, celle du juge des tutelles n’est plus demandée. Cependant, l’autorisation du juge des tutelles est requise dans le cas d’une vente d’un bien immobilier détenu par la SCI dans laquelle un ou plusieurs mineurs sont associés, sous peine de nullité de la vente (Cass, 1ère civ., 17 mai 2017, pourvoi n°15-24840).

C’est bien connu, les droits de succession sur les biens immobiliers peuvent parfois être très élevés. La constitution d’une SCI est un moyen de limiter ce prix, et d’organiser sa succession de son vivant.
Des parents souhaitant transmettre un bien immobilier à leurs enfants peuvent ainsi apporter ce bien à la SCI, et donner des parts de cette société à leurs enfants.
Ce montage permet également d’éviter l’indivision en cas de décès ou de divorce. Pour effectuer un don des parts de la SCI à vos enfants, il vous est possible de bénéficier des abattements par tranche. Il est ainsi possible de donner jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans à vos enfants, sans payer de droit de succession.
Afin de perfectionner cette donation, il est possible de donner la nue propriété des parts (aux enfants ou même au conjoint), ce qui offre la possibilité aux associés de continuer à disposer de l’usufruit, correspondant à la jouissance du bien. La transmission des parts aux héritiers se fait au décès de l’associé.

SCI ou indivision ?
La SCI est proche du régime de l’indivision, puisque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Mais la SCI, propriétaire du bien immobilier apporté par les associés, présente tout de même des avantages que l’indivision n’a pas.
Tout d’abord, concernant la gestion des biens, l’indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires. S’il existe une quelconque mésentente entre les propriétaires indivis, cela peut créer un blocage. De plus, si l’un des propriétaires souhaite récupérer sa part sur le bien indivis, il peut à lui seul provoquer la vente de ce bien. Ce qui peut ne pas convenir à tous les autres.
Concernant la SCI, au contraire, la gestion se fait par le biais d’un gérant, dont les pouvoirs sont établis dans les statuts de la société, ce qui peut éviter bien des conflits entre les associés. Un associé souhaitant récupérer ses parts, quitte de facto la société. Il a la possibilité de céder ses parts sociales (qu’il a reçu en contrepartie de son apport dans le capital) aux associés ou à un tiers, dont il récupère le montant en argent, revalorisé à l’état actuel du marché.
Contrairement à l’indivision, le bien n’a pas besoin d’être vendu, il reste donc dans le patrimoine de la société.

Comment créer votre SCI ?
La création d’une SCI demande un accompagnement par des professionnels du droit, qui sauront vous guider dans l’accomplissement des formalités nécessaires.
Si vous souhaitez qu’un juriste vous assiste dans la création de votre société, vous pouvez nous contacter dans la rubrique « contact » sur le site à l’aide du formulaire, ou nous envoyer directement un mail à contact@juriste-assistant.com.
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